[摘要] 为加强商品房预（销）售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《不动产登记暂行条例》《恩施州地下空间开发利用管理办法》等法律法规及有关通知精神，结合恩施州实际，制定本办法。第一条房地产开发企业申请商品房预售许可
房天下恩施讯（编辑 刘云广）为加强商品房预（销）售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《不动产登记暂行条例》《恩施州地下空间开发利用管理办法》等法律法规及有关通知精神，结合恩施州实际，制定本办法。
条房地产开发企业申请商品房预售许可时，应按照合法、诚信、科学合理的原则制定《商品房销售方案》，并将《商品房销售方案》作为必备要件提交住房和城乡建设部门审核。
第二条商品房项目申办预售许可，申办单位为独立楼栋，不得分层、分单元或以套为单位申请。
第三条房地产开发企业必须按照预售商品房投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％且现场工程施工形象进度达到规定的标准。根据土地出让合同及规划批准的范围，制订商品房销售方案，明确上市销售进度，确定商品房项目中企业保留自用的房地产和用于销售的商品房，向住房和城乡建设部门备案后，方可组织销售商品房。
第四条商品房销售方案应包括但不限于以下内容：
1.商品房项目的基本情况，包括项目名称、坐落，土地情况（包括用途、面积、年限、取得方式等）、项目总规模，容积率、绿地率等规划参数。
2.商品房项目的建设情况，包括项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排；
3.商品房项目用于销售、租赁以及企业保留自用的位置、面积、套（宗）数等情况；
4.商品房项目中物业用房、车库、会所及公用部位和公用设施的具体范围及权属约定；
5.本期预售商品房的可售房源幢数、套（宗）数、建筑面积、销售均价（毛坯）；
6.本期预售商品房的可售房源表，包括含每套（处）房屋的房屋性质、房号、建筑面积、套内建筑面积、销售单价（毛坯）、装修标准、装修单价、销售总价等；
7.明确了销售价格、租赁价格等内容的地下车库（位）等附属设施租售方案；
8.商品房项目交付的具体方案。
9.商品房销售计划与销售方式，包括开盘时间、地点，自行销售或代理销售等相关情况。
10.经备案的商品房销售广告等宣传资料、销售人员及执业登记牌。
11.解决商品房销售矛盾纠纷和处理突发事件的预案。
12.房地产开发企业认为需要制订的其他事项或住建部门认为需要明确的其他事宜。
第四条房地产开发企业应当根据开发建设成本、合理利润等因素合理慎重确定商品住宅销售价格。住房和城乡建设部门会同相关部门对预售方案提报的商品住宅销售均价进行合理指导。对于涨幅明显过高且不接受价格指导的项目，住房和城乡建设部门可暂缓办理《商品房预售许可证》。
第五条房地产开发企业申请办理预售许可的项目有前期的，本次价格应参照本项目前期上一年度同期销售价格、同质可比楼盘地价、房价占比等因素综合确定预售申报价格，预售申报价格不得高于上一年度均价月份的同质可比产品销售价格。
房地产开发企业申请办理预售许可的项目没有前期的，本次价格应参照上一年度同期同质可比产品销售价格、周边同质可比楼盘地价、房价占比等因素综合确定预售申报价格，预售申报价格不得高于上一年度均价月份的同质可比产品销售价格。
第六条已备案的商品房销售方案，一般不得变更。因商品房项目的规划、建筑设计变更等原因，确需变更已备案的商品房销售方案的，应当重新制定商品房销售方案，按程序进行备案。
商品房实际销售价格不得高于备案价格，确实需要调整（调高、下调）价格的，必须重新向住房和城乡建设部门提交变更的商品房预售方案并进行审核，且间隔时间应在3个月以上。
预售方案申报价格调整未予备案前，准售房源仍按原申报价格销售，房地产开发企业不得停止销售。
第七条对于含装修的商品住宅项目，在办理预售方案审核时应要求开发企业将房屋的毛坯价格与装修价格分离，同时开发企业在销售阶段应将相关信息明确告知购房人并在售楼现场予以公示。在网签合同阶段要在合同中明确毛坯单价、毛坯总价和房屋全装修总价，不得违背购房人的意愿，通过提高装修价格变相抬高房价。不得捆绑销售车位等附属设施，变相抬高房价。
第八条住房和城乡建设部门应当按照下列规定，加强商品房销售方案的指导、审核和管理：
1.申请商品房预售许可的建设规模和工程形象进度，申办单位为独立楼栋，不得分层、分单元或以套为单位申请。
2.下列情形不予办理预售许可或暂缓办理预售许可，并依据法律法规进行查处：
⑴不符合商品房预售条件进行销售的；
⑵房地产开发企业在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的商品房再行销售给他人；
⑶任意分割拆零、向社会出售不能确立具体位置或不具备独立使用功能的房屋或特定空间的；
⑷采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房的；
⑸采取售后或者与第三方等变相售后的方式销售未竣工商品房的；
⑹承诺售后返租，无风险保底回报或原价（增值）回购等诱导方式销售房地产；
⑻销售“未经抵押权人同意的在建工程抵押”“查封”等法律法规限制商品房的。
3.取得预售许可证十日内，房地产开发企业必须以销售方案备案内容及申领预售许可证的可售范围，明码标价，公开销售。
4.严禁捂盘惜售，已取得商品房预售许可证、未按规定时间将房源公开对外销售的项目，要求房地产开发企业重新备案，并将有关情况向社会公布，情节严重的，取消房地产开发企业和项目的评优资格，并作为不良经营行为，记入企业信用档案。
第九条房地产开发企业申请商品房预售时，应当持商品房销售方案及申请预售的相关材料，一并向房屋所在地住房和城乡建设部门申请办理商品房销售方案备案。商品房销售方案审核通过后，方可办理商品房预售许可证。
第十条房地产开发企业现售商品房的，满足现售条件在办理新建商品房所有权初始登记前，应当持商品房销售方案及申请现售备案的相关资料，一并向房屋所在地住房和城乡建设部门申请办理商品房销售方案备案。商品房销售方案审核通过后，方可办理商品房现售备案。
第十一条房地产开发企业需在取得商品房销售方案备案，领取预售许可证或现售备案证明十日内，将已备案的商品房销售方案，在售楼场所张贴公示。
第十二条房地产开发企业应当按照已备案的商品房销售方案预售、现售（或出租）商品房、地下车库（位）及附属设施。
第十三条房地产开发企业在商品房销售方案中已确定保留自用和用于租赁的商品房，在房屋所有权初始登记前不得销售。房屋所有权初始登记及相应的土地使用权登记后，房地产开发企业转让保留自用和用于租赁的房地产的，应当按照《不动产登记暂行条例》规定办理存量房交易手续。
第十四条房地产开发企业违反商品房销售方案，预售、现售（或租赁）商品房的，经查实后，住房和城乡建设部门可以要求该房地产开发企业限期改正，未予改正的，暂停项目网上销售合同签订，并作为不良经营行为，记入企业信用档案，将有关情况向社会公布。
第十五条未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得违规预售商品房，不得以放号、发放VIP卡、内部认购、内部认筹等任何形式收取或变相收取定金、订金、会员费等费用，不得采取发布虚假信息、炒卖楼号、捂盘惜售、囤积房源等行为恶意炒作、哄抬房价，对存在上述行为的房地产开发企业，将依法依规予以处罚并曝光。
第十六条相关行政主管部门工作人员在管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
本办法自印发之日起执行。
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