[摘要] 当前，棚改货币化政策已成为影响三四线房地产市场走势的关键因素，棚改货币化政策既有正向效应，如带动住房销售、加快去库存、拉动消费等，但也产生了负向效应，如推升房价上涨、加重地方债务、挤压实体领域贷款等。
当前，棚改货币化政策已成为影响三四线房地产市场走势的关键因素，棚改货币化政策既有正向效应，如带动住房销售、加快去库存、拉动消费等，但也产生了负向效应，如推升房价上涨、加重地方债务、挤压实体领域贷款等。
自2005年实施棚改以来，我国棚改安置模式大体可以划分为两个阶段，阶段为2005年-2014年，棚改安置模式以实物安置和货币安置并重，以实物安置为主。第二阶段为2015年后，自2015年6月，国务院颁布文件《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，提出积极推进棚户区改造货币化安置，即对棚户区改造采用货币化安置，即对棚户区改造采用货币化补偿而非实物安置，由此货币化安置成为棚改主要模式。
2016年前，恩施州虽然也有城市更新和棚户区改造项目，但拆迁居民选择以实物安置为主，货币化安置并非主流。2016年8月，《恩施州房地产去库存专项行动方案》提出，实施棚改货币化补贴，争取货币化补偿比例不超过40%。同时，出台优惠政策规定，用补偿款购买商品房的，在首付比例和契税方面享受优惠。
从供给端看，棚改货币化直接减少了市场上的住宅存量，而住宅供应具有刚性滞后，难在短期内形成有效供给。从需求端看，棚改货币化安置将提前透支并集中释放大量购房需求，基于住房需要和货币保值需求，棚改货币化的资金大部分转化为购房需求，短时间内会造成供不应求并形成房价看涨的预期。
目前，恩施市共有28处范围被列为棚改区。如土桥坝老鹰坝、恩施制药厂宿舍及土桥老街、州法院及原水泥厂宿舍等。总体来说，恩施市范围内棚改的范围比较大，本身棚改需求和动力也足。在2018年1-10月份保障房安置完成情况的统计中，恩施市棚改新开工计划2209套，完工2209套，完成率100%；棚改计划建成3583套，实际建成5524套，完成率154.2%。
尽管棚改对于改善城市形象，优化群众居住条件有好处，但从长远而言，过于依赖棚改货币化安置，有可能不断助推房价上涨预期，增加政府隐形债务，挤压实体经济融资空间。从近期恩施楼市看，房价呈现企稳趋势，政府结合地方财力、房地产价格变化合理确定安置成本， 统筹推进棚户区拆迁进度， 防止拆迁贪快冒进， 造成安置成本高企、推高政府债务；商业银行可适当参与， 但应牢牢把握服务实体经济这一坚实基础， 进一步加大对实体经济的信贷投放。
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