[摘要] 2018年4月27日，恩施州发改委部门组织清江新城、中大御城、皇御苑、盛世景园、金桂公馆等恩施部分房地产经营企业代表及恩施住建部门学习了一份名为《湖北省物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）的文件，这份文件主要就是针对物业领域收费的热点问题，做出一些规范和明确，一起来了解一下吧！
是否经历过小区停车位紧张的困扰？是否经历过小区垃圾满地飞但无人打扫的无奈……可以说，一个小区物业管理水平的高低，直接关系未来很多年你的居住体验感。在我国，因物业服务和收费不匹配的问题，业主和物业公司的纠纷时有发生，恩施州也不例外。2018年4月27日，恩施州发改委部门组织清江新城、中大御城、皇御苑、盛世景园、金桂公馆等恩施部分房地产经营企业代表及恩施住建部门学习了一份名为《湖北省物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）的文件，这份文件主要就是针对物业领域收费的热点问题，做出一些规范和明确，一起来了解一下吧！
一、《办法》完善了物业服务收费形成机制
首先，我们需要明确究竟什么是物业服务收费。根据该文件，物业服务收费是指物业服务主体，按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人收取的费用。
《办法》明确规定，住宅前期物业收费由政府定价管理。收费标准由价格主管部门会同同级房产主管部门，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能力等因素，按照规定的定价权限和程序制定，并向社会公布。
建设单位应当依法公开选聘前期物业服务主体，在政府制定的收费标准内与之约定具体收费标准，签订前期物业服务合同，并按规定向价格主管部门报送物业服务及收费标准等资料。
问题接着来了，那到底什么是住宅前期物业收费呢？他是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。主要内容包括：1，房屋交接验收。比如陪业主验房，及时记录问题等；2，装修管理。比如制定业主装修公约，业主装修方案审核，装修现场巡视等等；3，卫生保洁工作。前期工作主要包括装修垃圾的清运、管理，装修现场安全维护等；4，小区秩序维护。前期主要对维修车队进出进行管理和协调。5，协调各种矛盾。前期主要针对业主提出的各种疑问，分情况，分类别解释、上报，用最有效的方式协调开发商和业主之间的矛盾。
如果是政府定价管理以外的物业服务，由业主大会按照公平、公正、公开原则，择优选聘物业服务主体，并与之签订物业服务合同，对服务内容、服务标准、收费标准等进行约定。
物业服务合同期内，物业服务主体不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，应当征得业主大会同意。征求意见前,应当在物业管理区域内按幢公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料，公示时间不少于十五日。
二、《办法》明确了物业服务费征收对象和标准
《办法》明确，符合下列条件之一，应当依法成立业主大会的住宅区，其物业服务收费不作为前期物业实行政府定价管理：
(1)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的；
(2)交付的房屋套数达到总套数百分之五十的；
(3)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。
《办法》明确，前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费，由建设单位承担；房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。
房屋交付后一年内无人入住的，空置期间业主承担物业服务费的比例，由当地价格主管部门会同房产主管部门确定（部分县市明确比例为70%）。
物业服务费以建筑面积为计价单位，按月计费。
三、《办法》对小区投诉的停车难问题做了明确
在《办法》出台前，相关部门对物业投诉做过分析，其中关于住宅小区停车收费的投诉一直高居各类价格投诉的前列。针对矛盾突出的停车难问题，《办法》明确：
建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车库（位），优先满足业主停车需求。商品房销售前，应当制定车库（位）租售方案，明确车库（位）的权属及数量、租赁价格、销售价格、价格有效期等，并按规定报房产主管部门备案。
建设单位应当在销售场所醒目位置公示已备案的车库（位）租售方案，不得以不公平的高价租售或者与商品住房等捆绑租售车库（位）。
对公众投诉频繁、矛盾突出的车库（位）租售价格，当地价格主管部门应当开展成本调查，通过公开成本调查结果，引导督促建设单位合理定价。对成本调查证实租售价格过高，经提醒告诫后仍不改正的，应当依法依规处理。
物业管理区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车位，属于全体业主共有，可以收取停车费，其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务主体等不得销售或者变相销售。
四、《办法》中予以明确的其他事项
1、共有设施经营
利用业主共用部位、共用设施设备经营所得属于全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途。物业服务主体代为收取、保管前款经营，可以按合同约定提取劳务费。
物业服务费收入与使用支出情况，业主共用部位、共用设施设备经营所得及支出情况，应当每半年公示一次，并适时审计，接受业主监督。
2、房屋装修保证金
对房屋装修实行保证金管理的，由物业服务主体与业主协商或业主大会制定管理办法，对保证金标准、退还时间和相关责任等进行具体规定。
装修产生的建筑垃圾，业主或物业使用人委托物业服务主体清运的，清运费用由双方协商约定。省级以上人民政府另有规定的，从其规定。
3、出入卡、证管理
住宅区实行出入证（卡）管理的，建设单位或者物业服务主体应当为业主免费配置出入证（卡），每户人员出入证（卡）不少于3张，车辆识别卡每车一张。业主因遗失、损坏需补办的，可以按公示标准收取制作成本费。
对为业主或物业使用人提供维修安装等临时性服务的外来人员、车辆，物业服务主体等不得收取任何费用。确因实行出入证（卡）管理的需要，可以按公示标准收取押金，并在退证（卡）时全额退还。
4、供水、供电、通暖等
物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当向最终用户收取有关费用。
供水、供电专业经营单位未抄表到户的物业管理区域，水电总分表之间的正常损耗，可纳入物业收费范围，供电损耗计入比例原则上不超过总表计量数的7%，当地价格主管部门会同房产主管部门制定具体办法，报同级人民政府同意。
物业服务主体接受委托在物业管理区域内提供集中供暖或者制冷服务的，收费标准应当与业主大会协商约定。有计量器具的，按计量器具显示数据计收；没有计量器具的，按建筑面积计收。
物业服务主体接受委托代收水电气暖等费用，不得向业主收取手续费等费用。物业服务主体已经接受委托代收的费用，其他部门、单位不得重复收取。
任何单位和个人不得强制物业服务主体代收有关费用或者提供无偿服务。
注意：本办法规定由业主大会决定或未成立业主大会由全体业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业服务主体等不得单方面决定（即“双过半原则”）。
业主或物业使用人应当按合同约定交纳物业服务费。未按约定交纳的，业主委员会、居（村）民委员会应当督促其限期交纳；仍不交纳的，物业服务主体可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
物业服务主体不得以业主或物业使用人拖欠物业服务费等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主或物业使用人合法权益的其他行为。
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