[摘要] 如果，二线城市出现所谓“房荒”，还有人才引进政策刺激刚需，城市发展 好等支撑因素，三四线城市出现“房荒”原因究竟为何呢？房子真的不够人买吗？三四线城市房子被谁买走？狂热的抢房潮又能不能持续呢？
多个二线城市实行摇号购房以来，地产江湖上就流传起许多啼笑皆非的传说。在成都，7万人抢1000套房子，排队提交材料的队伍一眼望不到尽头；在杭州，西北部郊区许多银行出现了办理业务的长队排出1公里的情形，他们都是去银行冻结存款和登记摇号买房的。而 数据显示，截至今年3月底，100个城市新建商品住宅库存总量为43712万㎡，连续32个月同比下跌，库存规模回到了2013年的水平。但你以为只有二线城市才出现离奇“房荒”么，其实三四线城市也没闲着，有数据显示， 近9年中，三四线城市的去化周期达到了新低。如果，二线城市出现所谓“房荒”，还有人才引进政策刺激刚需，城市发展 好等支撑因素，三四五线城市出现“房荒”原因究竟为何呢？房子真的不够人买吗？三四五线城市房子被谁买走？狂热的抢房潮又能不能持续呢？
为什么会出现 的抢房局面，听了太多的关于人才引进、人才政策刺激刚需等分析，但其实，二线和部分强三线城市推出限价政策，导致二手房和新房价格倒挂也是抢房潮发生的重要原因。以杭州参与摇号的楼盘华夏四季为例，该楼盘单价限价26000元，但距离这家楼盘直线距离2公里的二手楼盘万科西庐单价已经达到52000元。这意味着，当场晕倒也不算什么，只要能抢到房，新房变为二手房，再进入房地产市场买卖，这中间的差价可是足足的真金白银，也就是说，抢到房，就等于抢到钱。
正是由于二手房和新房价格的严重倒挂，引发了一系列的市场乱象。有些新开楼盘为了多套现，提升首付比例，对刚需产生了挤出效应，却吸引了大批 客；由于新房价格远低于二手房，开发商研发出众多对应措施，包括 ，签订双合同等。什么是双合同呢？比如，前不久，位于广州的周女士看中了一套面积为73㎡的新房，房子在房管局的备案价格为90万，即每平米1.2万左右，销售员告诉周女士，“销售时必须同时签订装修合同”。销售员为周女士准备了两份合同，一份为购房合同，显示楼款价为90万元，一份为装修合同，显示金额为56万，也就是说，房子买到手周女士必须付出146万，房子均价超过2万，实质上已 过 限价。
那么，是不是真的已经没有新房可买了呢？其实并不是。中国社科院发布的《2018年房地产蓝皮书》评价说，目前我国房屋竣工面积增速由正转负，说明了什么？我地拿了，房子是盖了，可是我慢慢盖，或者盖了也不着急卖。即便是在官方宣称去化周期仅剩2个月的长沙，也在前不久因为开发商 现象太过严重而约谈了80多家开发商和中介，称严重者禁止在长沙拿地。纷纷扰扰的房荒背后，其实是地产商与政策博弈的结果。
二.三、四、五线城市也有“房荒”？产生原因更加多元
就在二线城市楼市焦虑不断扩散时，三、四乃至五线城市也没有闲着。有数据显示，三四线城市去库存周期已达到近9年 。河北唐山曾是库存高企城市，但环京楼市的火热也带动了当地市场的发展，交易 旺盛时，“一个月把几年的房子都卖光了”，当地销售人员笑称。山东临沂，在2013年时各售楼处的房子几乎无人问津，如今楼盘却能达到秒光。在恩施，去年的房价还在4000多左右徘徊，今年一楼盘开盘价达7000，购房者还前赴后继，部分楼盘单价甚至破万。小编惊叹于民众购房热情的同时，细细研究楼市火热的三四五线城市，发现产生房荒的原因，比二线城市精彩多了。
1.大都市圈光环笼罩：样本城市河北省固安、霸州
自从京津冀一体化推行以来，环京楼市一直被 客所青睐。但从2017年3月末调控政策下达后，成交量开始逐步下滑，但4月1日雄安新区成立消息一经发布， 新区的固安和霸州便如投下一枚重磅炸弹。霸州由于限购时间出台晚，据说当时消息一出，廊坊房天下霸州区域楼盘的来电量、点击量激增，大批购房者涌入霸州楼市。不久，为稳定楼市，霸州区推出了相当严格的限购政策，在整个4月，霸州区域只发行了1张准购证，全县几乎封盘。正是雷厉风行的限购政策，才稳定住 客的 。而固安，受环京城市、首都机场扩建、环雄安新区三重利好影响，在6月出台限购政策之前，出现了购房者抢办准购证，在限购前获得买房资格的情景。在缺乏产业和人口导入的小城市， 能调动购房者热情的，就是国家战略政策和重大基础设施落地延伸。
这样的情景在环上海都市圈、环广州都市圈、环深圳都市圈，乃至环合肥、武汉、厦门等一系列热点城市的区域内处处可见。未来，随着上海市区扩容、珠港澳大桥开通，这些 强者的小县城也会持续利好。
2.货币化棚改：样本城市北方的某四线城市A市
上述城市背靠大树好乘凉，可有些地处内陆，姥姥不疼爷爷不爱的小城该怎么办呢？一一位在北方内陆四线城市A市的小地产开发商告诉了他的答案；
“我是从2000年开始做开发商的，由于钱不是很多，所以一直在县城沉淀。一个偶然的机会，我们来到了A市拍下来一块180亩地，前期拆迁是我们自己在做，主要是村庄的拆迁，拆迁难度巨大，远超我们的想象，前期 的拆迁款都是由自己垫付，压力可想而知。好不容易拆完了开工了，可是周期缓慢，各种辛苦，2013年， 期开售并不理想，因为四线城市人口流入不多，当地需求也满足的差不多了，当时流行高息集资，很多人的钱流入了高息领域，但这给我们也提供了融资的机会，我们靠着向高利贷公司借债以及偶尔的成交量，还能赚点小钱。但 突然对高息贷进行打击，正当我们以为资金链不保时，2016年棚改来了。”
“这次棚改是 主导的，把郊区的村镇几乎拆了个遍，而且取消了商品房回迁，全部都是货币化安置，直接发钱，这下，县城里面拿着几百万的市民遍地都是，拿着钱到处买房。市面上滞销房源瞬间秒光，拿地热情也随之高涨， 便高价卖地， 横出。这时，一些 开发商也进来了，以前，在A市开发房产的都是本土商人，大品牌房企一出，房价直接飙升到9800，本地开发商坐不住了，纷纷 。”
“如果你问我A市的房产市场有没有持续性，大开发商的房子9800买进来，再想原价卖出去是不可能的，市场上正常的二手房价格6000多，精装修随便选，没有人口流入，只有流出，又盖了许多新房子，后面的结局可想而知了。”
其实，棚改对于三四线城市去库存的意义已经无需多说，在拉动当地GDP、化解债务风险、推动民生工程中发挥了重要作用。但是，这样依靠卖地拉动起来的GDP，注定了是一时的虚假繁荣，没有经济的内在驱动力，没有人口的支撑，大潮过后，只会剩一地鸡毛。
3、人多地大，刚需强劲：样本城市山东临沂
2016年下半年以来，临沂房地产开始进入上升通道，涨幅达到30%以上。近期开盘的多个项目均当天售罄。在临沂从业十几年的房地产人士眼中，这是从未有过的景象。本地开发商临沂汇金置业有限公司开发的环球·掌舵是临沂北城新区的七个楼盘之一，目前交通尚不便利，销售 也停满了车辆，现场依然人声鼎沸，近期开盘的项目均当天售罄。而位于他旁边的拉菲公馆，也早已去化完毕。这样的市场环境，在本地营销上侯天磊看来简直不可思议，在他的记忆中，市场低迷期时，临沂库存巨大，就算采用 的营销手段，也鲜有成交。
临沂交通并不便利，从外地到临沂，坐动车都需要从枣庄高铁站转车。临沂并没有足够吸引外来 客的理由。本地置业经理介绍，临沂的购房者几乎全部来自于本地，当地小企业主和公务员是主要的置业人群。临沂市场的改变，得益于 近几年来树立的商贸物流立市的战略，现在行业内有“北临沂，南义乌”的说法。目前，临沂市拥有134个专业市场，39个物流园，个体户78900户，物流企业2700家，仅物流行业提供的就业人口就超过30万，整个民营经济对临沂市税收的贡献高达78.7%，形成了一个庞大的企业家群体，有大量改善型住房需求。
4、高考移民：样本城市福建省清远、罗源
“朝为田舍郎，暮登天子堂”。 和应试选拔一直被视为保持中国社会活力，防止阶层分化的重要方式，也被中国人寄于了很多期望。由于中国幅员辽阔，考生众多，且各地区之间 水平存在巨大差距，部分考生就利用各地存在的高考分数线的差异及录取率的高低，通过转学或迁移 等办法到高考分数线相对较低、录取率较高的地区应考。福建便是这样的地区之一。2016年，福建高考恢复使用普通高考卷，录取线比 省份都低，导致一大批外省考生涌入。福建省为此发布政策，要求在福建参加考试的考生，必须具备福建省户籍。然而，这条规定漏洞不少，迅速让一些人构建了“只要在福建买房即 ， 即可在福建高考”的逻辑链，直接导致了通过购房 的“高考移民”出现。不少家长纷纷杀入福建偏远的小镇清远、罗源，购买总价并不高的小户型，以期快速 。
一位在罗源工作的房产中介曾告知过媒体，公司代理的200多套住房，仅半年时间全部售罄。“我们所代理的都是小户型，每套只有50多平米，才二三十万。我们在北京那边设立了专门的办事处”。为了获得购房者的信任，中介还会跟对方签订协议，承诺100%能参加高考，人可以不平时来，高考来就行，有专门的对接 机构。正是与考生利益的深度捆绑，福建小城房产直线抬高，直到专项整治和严查落地才让“高考移民”风潮逐渐褪去。
5、环境宜人、 客与候鸟客涌入：样本城市云南景洪、湖北恩施
“我们这里均价是2.5万/平米，房屋的面积从80平米到220平米都有，物业管理费是5元/㎡。现在是 阶段，每一个房子基本上都有3个以上的 号。”西双版纳景洪市一个高档住宅区的售楼小姐介绍到。现在的西双版纳犹如一个大工地，一路上都在大兴土木。
“真后悔去年没买房，现在景洪市像样一点的地方房价都在八九千，而去年同期只有三四千，房价一年时间直接翻一倍。”一个本打算置业的本地女市民告诉媒体。而上文所提到的 别墅，即便是2.5万/平米，也是一房难求。据了解，别墅置业群体大多数是外地人，北京客户 多，占到80%左右，其次是东北人。
“我买这个楼一是因为价格不高，80平米200万左右，在北京只能买到20平米。其次这里空气好，整个楼盘坐落在一个山坳里，开门就见大山，一年温暖如春，而北京雾霾严重，一年能有几个月来这里度假也是好事。这里的物业公司平时我不在的时候可以帮忙打理出租，版纳本来就是旅游城市，不会缺客源，金也不错。”从北京来次购房的郭先生如此说，他不认为自己是在 。
恩施、利川、建始等地同样也以宜人的气候获得了周边候鸟客的欢迎。恩施盛家坝小溪村、利川苏马荡、宣恩坪坝营、建始花坪镇小西湖，每年夏天接待来自武汉、重庆的避暑观光客数不胜数。仅利川苏马荡一处，年接待重庆一地的人数就达8万人，在此处置业、购房的达万人。
业内 认为，现有市场环境下，带有独特稀缺文旅资源型中小城市房价容易上涨。一来，很多 旅游城市，如昆明、海南，限购政策严格，想钻空子几乎不可能，部分 性需求便进入其他城市；二来，高铁建设和互联网发展，原本少有人知的西南小城便利性和 度大大提高，同样市场的 前景也逐渐上升；三是这些城市房价基数不高， 客风险小，抗压性更好，因此认购积极性大为提升。
三.面对“房荒”我们还能做什么？
1、对于任何城市来说，一旦被房价绑架，引进了人才又有何用？
引用某自媒体的一段话“如果一个地方真想好好发展，就一定会在政策出台前控制住楼市，防止 客进入掠夺本地居民财富和铸就人才高墙。城市发展和竞争，归根到底都是由人的劳动和创造来支撑的，人才不是城市发展的燃油和填补地方债务的石料。”试想，一个人下定决定离开北上广投奔另一个城市的怀抱，还没有展开抱负就失去了安居乐业的资格，用上六个钱包却连号都摇不上，高房价只会成为阻挡人才进入 有用的屏障。
2、对于任何城市来说，给予人以生存的根本，挖掘产业潜能才是根本
对于人 是年轻人来说，城市 的吸引力来自于就业。产业空心化的发生会瓦解人才流动的基础。对于任何城市，都应该给人以生存根本，挖掘、培育自身产业潜能。产业不仅要引进，还要根据经济趋势不断转型升级，才能持续维持城市活力。因此，购房者、置业者，还是应远离那些仅靠棚改创造人为需求，人口持续流出，没有资源和产业特色的小城市，为自己的人生购买一张更好的入场券。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
